Onze diensten

Wat zijn de wettelijke eisen?

Sinds 2018 is de wet aangescherpt. Een VvE is wettelijk verplicht om actief te zijn. Dit houdt in ieder geval in:

• •Inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK).
• •Een minimale jaarlijkse opbouw van een reservefonds (meestal 0,5% van de herbouwwaarde van het pand, of op basis van een Meerjarenonderhoudsplan).
• •Een gemeenschappelijke bankrekening op naam van de VvE.
• •Een collectieve opstalverzekering.

Voldoet een VvE hier niet aan, dan is er sprake van een slapende VvE.

Gevolgen op de korte termijn

Op de korte termijn lijken de gevolgen vaak mee te vallen, wat de reden is dat veel eigenaren de VvE laten slapen (het scheelt immers servicekosten). Toch zijn er directe risico's:

• •Problemen bij verkoop of hypotheek: dit is het meest acute probleem. Geldverstrekkers (banken) eisen bij de aanvraag van een hypotheek vrijwel altijd een actieve VvE. Is de VvE slapend, dan krijgt de koper simpelweg geen hypotheek en gaat de verkoop niet door. Ook een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is dan vaak onmogelijk.
• •Verzekeringsrisico's: als er geen collectieve opstalverzekering is, moeten eigenaars dit individueel regelen. Bij schade (bijvoorbeeld brand of lekkage aan het dak) ontstaat er vaak direct ruzie over wie welk deel van de schade moet betalen, omdat individuele verzekeraars naar elkaar gaan wijzen.
• •Kleine ad-hoc discussies: zelfs voor klein onderhoud, zoals het vervangen van een kapotte buitenlamp of een lekkende dakgoot, moet er telkens ad-hoc geld worden ingezameld. Dit zorgt snel voor onderlinge frustratie.

Gevolgen op de lange termijn

Op de lange termijn zijn de gevolgen van een slapende VvE vrijwel altijd financieel pijnlijk en schadelijk voor het gebouw.

• •Achterstallig onderhoud en waardevermindering: omdat er niet structureel gespaard wordt, wordt groot onderhoud (zoals een nieuw dak, schilderwerk of funderingsherstel) uitgesteld. Het pand verwaarloost, wat leidt tot een directe daling van de verkoopwaarde van de appartementen.
• •Financiële 'klappen' (inhaalslag): als er plotseling groot onderhoud moet plaatsvinden (bijvoorbeeld een acute daklekkage), is er geen reservefonds. Alle eigenaars moeten dan in één keer duizenden of tienduizenden euro's op tafel leggen. Kan een van de buren dat niet betalen? Dan ligt het hele onderhoud stil, met alle gevolgen van dien voor het hele pand.
• •Juridische conflicten: eigenaars kunnen elkaar juridisch dwingen om mee te betalen aan noodzakelijk onderhoud. Een slapende VvE leidt op de lange termijn daardoor vaker tot rechtszaken tussen buren en een verstoorde woonsfeer.
• •Verduurzaming loopt vast: het isoleren van de buitenschil of het plaatsen van zonnepanelen is nagenoeg onmogelijk zonder actieve VvE, omdat hier collectieve besluiten en vaak ook subsidies of leningen (zoals het Warmtefonds) voor nodig zijn.